Khung giá đất được coi là chuẩn mực để Nhà nước điều tiết ở cấp độ vĩ mô các hoạt động liên quan đến đất - loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân - thay vì để chúng phụ thuộc hoàn toàn vào quy luật cung cầu thông thường.
Tuy nhiên, việc khung giá đất sàn và trần được quy định quá chênh lệch so với giá thị trường gây ra nhiều hệ lụy đối với người sử dụng đất và Nhà nước. Trên thực tế, giá đất trong khung được đánh giá chỉ bằng khoảng 30% - 70% giá thị trường, sự khác biệt này ở mức bất hợp lý đặc biệt đối với đất đai ở khu vực trung tâm những thành phố lớn. (Hiện hành, khung giá đất được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 12 năm 2019, là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020-2024).
Bất cập khi sử dụng khung giá đất thấp trong chuyển dịch quyền sử dụng đất.
Khung giá đất thấp có lợi cho những người sử dụng đất khi thuế đất không cao. Nhưng về lâu dài, khung giá đất thấp khiến cho mức nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải nộp không tương xứng với giá trị thực của thị trường đất, làm thất thoát một phần nguồn thu của Nhà nước.
Không kể đến những hành vi áp đặt giá hợp đồng chuyển nhượng đất giả tạo để trốn thuế; hay sự tồn tại của một khung giá đất quá thấp tạo cơ hội cho các hành vi trục lợi, tham nhũng đất đai khi mà việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số (hệ số điều chỉnh theo thị trường).
Bãi bỏ quy định khung giá đất, giải quyết tiêu cực.
Trước thông tin về việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 18-NQ/TW được thông qua đã khẳng định những thay đổi mang tính bản chất. Đáng chú ý là quy định khung giá đất được bãi bỏ giúp cho giá đất luật định và giá đất thực tế không còn mâu thuẫn, chồng chéo. Nghị quyết đã nêu rõ bỏ khung giá đất không có nghĩa là phủ nhận sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Thông qua chủ trương này, các cấp lãnh đạo xoa dịu tâm lý bất mãn, phản đối của người dân khi giá trị của đất được Nhà nước đền bù và không còn mức giá quá thấp. Mức bồi thường dựa trên bảng giá đất sẽ mang tính phân hóa và tiệm cận với giá thị trường hơn.
NGUỒN THAM KHẢO
Nghị quyết số 18/NQ-TW của Ban chấp hành Trung ương về Hội nghị lần thứ năm ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” ngày 16 tháng 6 năm 2022;
Nghị định 96/2019/NĐ-CP QUY ĐỊNH VỀ KHUNG GIÁ ĐẤT do Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 12 năm 2019.