Từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhận thấy một số trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp. Tuy nhiên, việc này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi, sự an toàn nhưng lại gặp khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây lại do quan điểm muốn ổn định lâu dài của người dân. Nhằm khắc phục các khó khăn này, với mục tiêu đề cao quyền lợi người dân trên hết là vô cùng cần thiết bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình để có cơ sở pháp lý thực hiện.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.
Phương án 1: Xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình (tức 50 -70 năm) theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Phương án 2: Xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất (phụ thuộc vào Luật đất đai trong thời gian tới)
(Hình ảnh: nguồn Internet)
Cụ thể, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết hiện tại trên thế giới có nhiều nước cũng áp dụng hình thức này. Như tại Trung Quốc là 50-70 năm, Thái Lan là 30 năm, Singapore và Mỹ tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định,...Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm,…tùy thuộc vào chất lượng của công trình. Quy định này làm giảm giá thành chung cư, tăng khả năng tiếp cận với người dân.
Đề xuất quy định này đã khiến dư luận “dậy sóng” thời gian gần đây vì theo truyền thống Việt Nam ta là “an cư lạc nghiệp” nên nhà cửa vẫn là tài sản mà người dân mua để ổn định lâu dài và để lại tài sản cho con cháu. Vậy khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao hoặc có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do muốn sở hữu lâu dài.
Tuy nhiên cần có cách hiểu đúng về đề xuất này, ý chí khi các đại biểu đề xuất về vấn đề này là nhằm có cơ sở pháp lý để kiểm định, đánh giá kịp thời chất lượng công trình chứ không nhằm giới hạn thời gian được sở hữu chung cư của người dân. Theo đó khi hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước tiến hành kiểm định, đánh giá lại công trình, tùy thuộc vào chất lượng của công trình mà quyết định việc gia hạn sử dụng công trình hay cần cải tạo, xây dựng lại.
Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành về việc quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng ban hành ngày 26 tháng 01 năm 2021. Tại Khoản 15 Điều 2 quy định về thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình, theo đó thời hạn này là khoảng thời gian dự kiến công trình được sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng. Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Bên cạnh đó được quy định tại Khoản 16 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, “Thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.” Vì thế thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình và thời hạn sử dụng thực tế của công trình là khác nhau.
Ngoài ra, quy định tại Điểm 2.3.1 Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư ngày 19 tháng 5 năm 2021). Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Chủ đầu tư/người quyết định đầu tư cần có thông báo và tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng của công trình để có biện pháp can thiệp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý khác theo quy định của pháp luật.
Trong thực tiễn, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có một số chủ đầu tư dự án bán căn hộ theo hình thức sở hữu có thời hạn. Điển hình như Công ty Lê Thành triển khai dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2-45m2 có giá bán 240 triệu với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu với thời hạn sở hữu 49 năm. Vì thế đây cũng không phải là chính sách quá mới cho Việt Nam, nếu đề xuất này được tán thành và áp dụng thực tiễn rộng rãi hơn thì sẽ phần nào góp phần thúc đẩy đa dạng hóa sản phẩm nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.
(Hơn nữa, Bộ Xây dựng cũng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân. Sau đó, Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.)
Nguồn tham khảo